Mục đích đánh giá rủi ro di trú và rủi ro tài chính của dự án EB5 định cư mỹ là giúp các nhà đầu tư EB-5 đưa ra các quyết định sáng suốt hơn bằng cách tự đánh giá các yếu tố chính ảnh hưởng đến vấn đề di trú và rủi ro tài chính trong các dự án EB-5.
Với bề dày kinh nghiệm hơn 10 năm trong lĩnh vực di trú, thông qua việc hợp tác với các nhà phát triển dự án EB-5 và đội ngũ luật sư di trú quốc tế. Hưng Thịnh đã tổng hợp và cung cấp bảng danh sách những câu hỏi liên quan đến việc thẩm định dự án EB-5 và rủi ro tài chính, giúp các nhà đầu tư nhanh chóng xác định các khía cạnh quan trọng nhất của khoản đầu tư EB-5, từ đó có thể xác định được những dự án EB-5 nào là an toàn và hoàn toàn có thể tham gia để nhận thẻ xanh cho cả gia đình mình.
RỦI RO VỀ DI TRÚ – ĐỊNH CƯ EB5 Mỹ
Bao nhiêu việc làm được yêu cầu cho các nhà đầu tư EB-5 (10 việc làm/ nhà đầu tư) và bao nhiêu việc làm dự án sẽ tạo ra tổng cộng?
Cao: Tối thiểu 1.5 lần số việc làm thặng dư (nghĩa là dự án tạo ra 20 việc làm cho mỗi nhà đầu tư so với chỉ 10 công việc như yêu cầu)
Trung bình: Số việc làm thặng dư khoảng 1.2 đến 1.5 lần
Thấp: Số việc làm thặng dư dưới 1.2 lần
Nguyên tắc: Dự án tạo ra số việc làm nhiều đáng kể so với số việc làm được yêu cầu sẽ có rủi ro thấp.
Tính đến thời điểm đầu tư EB-5, dự án đã tạo ra được bao nhiêu việc làm?
Cao: Dự án đã bắt đầu tạo ra số việc làm yêu cầu cho nhà đầu tư (điều này có nghĩa là chi phí xây dựng đã bắt đầu sử dụng)
Trung bình: Dự án có thời điểm rõ ràng về thời điểm tạo ra việc làm hoặc khởi công xây dựng, dự kiến bắt đầu trong vòng 3 tháng tới
Thấp: Dự án chưa tạo ra được công việc chương trình EB5 của Mỹ nào cho đến hiện tại và không có thời điểm rõ ràng về việc những công việc EB-5 sẽ được tạo ra hoặc quá trình xây dựng bắt đầu.
Nguyên tắc: Dự án đã tạo hoặc bắt đầu tạo ra việc làm trước khi có nguồn vốn EB-5 rót vào dự án sẽ có ít rủi ro tiềm ẩn hơn.
Bản báo cáo kinh tế có phù hợp với quy định của Sở di trú Mỹ USCIS?
Cao: Bản báo cáo kinh tế tính toán số lượng việc làm bằng cách sử dụng các phép phân tích vào/ra RIMS II hoặc IMPLAN; dùng các phương pháp thận trọng trên khu vực địa lý (không hơn một báo cáo thống kê số liệu thành thị) nơi mà sẽ có ảnh hưởng kinh tế khi dự án xuất hiện.
Trung bình: Bản báo cáo kinh tế tính toán số lượng việc làm bằng cách sử dụng các phép phân tích vào/ra RIMS II hoặc IMPLAN; các phương pháp thận trọng trên khu vực địa lý (nhiều hơn một báo cáo thống kê số liệu thành thị) nơi mà sẽ có ảnh hưởng kinh tế khi dự án xuất hiện.
Thấp: Bản báo cáo kinh tế không sử dụng các phương pháp tính toán được USCIS chấp thuận HOẶC có một số lỗi trên cách tính việc làm, phân tích dữ liệu và các vấn đề khác của một bản báo cáo.
Nguyên tắc: Bản báo cáo kinh tế là tài liệu cho thấy số lượng việc làm được dự án tạo ra và là phần quan trọng cho bộ hồ sơ của nhà đầu tư visa EB5 Mỹ. Bản báo cáo kinh tế tuân thủ sử dụng các phương pháp đã được USCIS chấp thuận, dùng các nguồn dữ liệu của bên thứ ba và ứng dụng vào tính chính xác của khu vực địa lý.
Số lượng công việc dự án tạo ra từ chi phí xây dựng là bao nhiêu? Tiến độ xây dựng sẽ kéo dài hơn 24 tháng (yêu cầu tối thiểu để tính số việc làm xây dựng trực tiếp)? Chỉ riêng số việc làm xây dựng có đủ đáp ứng yêu cầu tạo công việc?
Cao: Dự án tạo ra hơn 15 việc làm trên mỗi nhà đầu tư đến từ riêng chi phí xây dựng với tiến độ dự kiến khoảng hơn 2.5 năm đã được nhấn mạnh qua văn bản từ nhà xây dựng uy tín HOẶC có số lượng việc làm đáng kể đến từ công việc xây dựng gián tiếp.
Trung bình: Dự án tạo ra từ 10- 15 việc làm trên mỗi nhà đầu tư đến từ riêng chi phí xây dựng với tiến độ dự kiến khoảng hơn 2 năm đã được nhấn mạnh qua văn bản từ nhà xây dựng uy tín hoặc có số lượng việc làm đáng kể công việc xây dựng gián tiếp.
Thấp: Dự án tạo ra ít hơn 10 việc làm trên mỗi nhà đầu tư đến từ riêng chi phí xây dựng với tiến độ dự kiến ít hơn 2 năm và không có văn bản nào thể hiện tiến độ dự án.
Nguyên tắc: việc làm trực tiếp từ các dự án xây dựng chỉ được tính nếu công trình kéo dài hơn 24 tháng và việc làm EB5 của Mỹ hợp lệ được tính từ tiến độ xây dựng, hơn là từ doanh thu vận hành, rủi ro sẽ thấp hơn khi việc tạo ra việc làm đã đáp ứng được miễn là dự án đã xây dựng, sẽ không có rủi ro về vận hành nào.
Tất cả nguồn vốn cần thiết cho dự án đều đã được cam kết?
Cao: Tất cả nguồn vốn cần thiết đã được liệt kê và cam kết và dự án đang trong quá trình thực hiện
Trung bình: Tất cả nguồn vốn đã được liệt kê nhưng không phải toàn bộ đều được cam kết bằng văn bản
Thấp: Không phải toàn bộ nguồn vốn cần thiết đều được liệt kê rõ ràng.
Nguyên tắc: Dự án với tất cả nguồn vốn cần thiết đạ được cam kết sẽ an toàn hơn bởi vì họ có thể tiếp tục với khả năng hoàn thành xây dựng cao từ khi các nguồn quỹ
Trung Tâm vùng có thành tích và kinh nghiệm như thế nào?
Cao: Trung tâm vùng là những chuyên gia có kinh nghiệm chuyên sâu về đầu tư và hoạt động trung tâm vùng qua nhiều dự án EB-5, quản lý quỹ EB5 Mỹ tối thiểu 50 triệu USD (100 nhà đầu tư); người đứng đầu không có lịch sử phạm tội; không bị ngưng hoạt động tại bất cứ trung tâm vùng nào có cùng chủ sở hữu.
Trung bình: Trung tâm vùng chỉ tham gia vào một phần nhỏ trong dự án EB5 hoặc không có kinh nghiệm chuyên sâu về đầu tư và EB-5; người đứng đầu không có lý lịch phạm tội, đang quản lý nhiều dự án EB5 với tổng vốn tối thiểu là 10 triệu USD trong vốn EB-5 (20 nhà đầu tư)
Thấp: Người đứng đầu Trung tâm vùng đã bị cáo buộc phạm tội trong quá khứ hoặc trung tâm vùng có cùng chủ sở hữu đã từng bị USCIS ngưng hoạt động hoặc trung tâm vùng quản lý dưới 10 triệu USD vốn EB5 (thấp hơn 20 nhà đầu tư)
Nguyên tắc: Người đứng đầu trung tâm vùng nên là những chuyên gia có nhiều kinh nghiệm. Họ có thành tích huy động đầu tư thành công, có nền tảng và không bị cáo buộc phạm tội.
Điều gì sẽ xảy ra nếu vốn EB5 Mỹ dự kiến không được huy động?
Cao: Toàn bộ nguồn vốn cần thiết để hoàn thành dự án đã được cam kết trước khi có bất cứ vốn EB-5 nào đổ vào dự án; vốn EB5 Mỹ sẽ được dùng để làm vốn bắc cầu theo yêu cầu của USCIS; và không có khoản huy động tối thiểu nào cho dự án.
Trung bình: Dự án có thể hoàn thành mà không cần vốn EB5; nhưng những nguồn vốn còn lại sẽ cần phải liệt kê và dự án có thể bị trì hoãn.
Thấp: Dự án không thể bắt đầu hoặc hoàn thành mà không có sự huy động vốn EB-5
Nguyên tắc: Dự án phụ thuộc vào việc huy động vốn EB5 để bắt đầu xây dựng sẽ có nhiều rủi ro hơn cho nhà đầu tư bởi vì không có sự cam kết nào rằng toàn bộ nhà đầu tư EB-5 sẽ tham gia trong khoảng thời gian yêu cầu.
Nhà tài trợ dự án có đủ điều kiện quản lý vốn EB5 Mỹ?
Cao: Những người đứng đầu bảo trợ dự án tham gia vào các dự án EB5 của mỹ có tối thiểu 50 triệu USD nguồn quỹ; không có từ chối cho bất cứ đơn I-526 và I-829 nào liên quan đến dự án.
Trung bình: Những người đứng đầu bảo trợ dự án tham gia vào các dự án EB-5 có ít hơn 50 triệu USD trong tổng số dự án; họ có một ít kinh nghiệm đầu tư từ trước và không có từ chối cho bất cứ đơn I-526 và I-829 nào liên quan đến dự án
Thấp: Những người đứng đầu bảo trợ dự án không kinh nghiệm đầu tư từ trước Hoặc quản lý nguồn quỹ EB-5 ít hơn 10 triệu USD; hoặc đã bị từ chối đơn I-526 và I-829 liên quan đến dự án; hoặc trong quá khứ có gian lận về phạm tội hoặc cáo buộc ngược lại NCE (doanh nghiệp thành lập mới) hoặc bất cứ dự án kinh doanh nào có liên quan đến những người đứng đầu bảo trợ dự án.
Nguyên tắc: Nhà bảo trợ dự án (còn được biết đến là NCE) là công ty quản lý vốn của nhà đầu tư và là tổ chức cấp cổ phần EB-5 cho nhà đầu tư. Là chuyên gia quản lý với các kinh nghiệm về di trú EB-5 rất cần thiết để đảm bảo dự án duy trì được việc tuân thủ quy định của USCIS. Không phải trong mọi trường hợp, nhà bảo trợ dự án và trung tâm vùng, có thể, cùng thuộc một người đứng đầu.
Trung tâm vùng có tuân thủ luật của USCIS?
Cao: Trung tâm vùng phải tuân thủ toàn bộ các quy định của USCIS, nộp đơn I-924A hằng năm theo yêu cầu và duy trì cung cấp chi tiết thông tin cho nhà bảo trợ dự án và nhà đầu tư; chưa bao giờ nhận thông báo chấm dứt hoạt động trung tâm vùng, yêu cầu trung tâm vùng cung cấp bằng chứng bổ sung.
Trung bình: Trung tâm vùng đã từng thất bại khi đáp ứng các yêu cầu của USCIS, nhưng hiện tại đã tuân thủ đúng các quy định của USCIS cho khoảng thời gian 2 năm gần đây với các bằng chứng bổ sung; chưa từng nhận Thông báo ngừng hoạt động trung tâm vùng.
Thấp: Trung tâm vùng hiện chưa tuân thủ quy định của USCIS hoặc không thể chứng minh thông qua các bằng chứng bổ sung hoặc đã từng nhận thông báo ngừng hoạt động trung tâm vùng.
Nguyên tắc: Các chuyên gia vận hành trung tâm vùng cần phải tuân thủ quy định của USCIS thông qua việc báo cáo hằng năm và tiếp tục ghi nhận thông tin dự án thích hợp gửi đến các nhà đầu tư.
Người đứng đầu trung tâm vùng có quyền sở hữu với dự án EB-5?
Cao: Người đứng đầu Trung tâm vùng không có lợi ích cổ phần trong nhà phát triển, Trung tâm vùng / Nhà quản lý chỉ có lợi ích tài chính liên quan đến việc quản lý thành công dự án EB5 định cư mỹ.
Trung bình: Người đứng đầu Trung tâm vùng có lợi ích tài chính trong dự án (ngoài các yếu tố thành phần của EB-5) nhưng nhà đầu tư được bên thứ 3 độc lập (cộng sự hoặc các thành viên ban quản lý của NCE) bảo vệ.
Thấp: Trung tâm vùng có lợi ích tài chính trong dự án (ngoài các yếu tố thành phần của EB-5) và không có bên thứ 3 (cộng sự hoặc các thành viên ban quản lý của NCE)
Nguyên tắc: Người đứng đầu Trung tâm vùng không nên có bất cứ quyền sở hữu nào trong dự án EB-5 vì điều này sẽ tạo ra xung đột về lợi ích, ảnh hưởng đến nhà
đầu tư EB-5.
Dự án có kế hoạch để bảo vệ nhà đầu tư trong suốt quá trình đầu tư EB-5?
Cao : Dự án có bên thứ ba độc lập cung cấp các tuân thủ liên tục, bao gồm theo dõi dữ liệu và xem xét pháp lý.
Trung bình: Dự án có cung cấp các nguyên tắc tuân thủ liên tục, nhưng nó được hoàn thành mà không thông qua kiểm duyệt của bên thứ ba độc lập.
Thấp: Dự án không có kế hoạch phát triển các nguyên tắc tuân thủ liên tục
Nguyên tắc: Các nguyên tắc tuân thủ và báo cáo các thông tin chính của dự án bao gồm: tài chính kế toán, tiến độ xây dựng, tình trạng di trú, tình trạng tạo việc làm sẽ giúp bảo vệ các nhà đầu tư và giúp họ được cập nhật liên tục về tình trạng của khoản đầu tư.
Liệu dự án có kế hoạch trước về việc tái sử dụng số tiền đầu tư nếu khoản vay EB-5 được hoàn trả trước thời điểm tất cả nhà đầu tư được chấp thuận đơn
xin thẻ xanh vĩnh viễn?
Cao: Các tài liệu chào bán đã xác định rõ chiến lược tái đầu tư với rủi ro thấp
Trung bình: Các tài liệu chào bán có kế hoạch tái đầu tư nhưng khoản tiền tái đầu tư có rủi ro cao
Thấp: Các tài liệu chào bán không bao gồm chiến lược tái đầu tư
Nguyên tắc: Thời gian xử lý của USCIS trong tương lai không thể dự đoán được, việc nộp đơn I-829 lấy thẻ xanh vĩnh viễn có thể mất nhiều thời gian hơn suy tính ban đầu. Vì vậy, điều quan trọng với nhà đầu tư là phải chắc chắn dự án EB-5 đã xác định chiến lược tái đầu tư vốn EB5 Mỹ tiềm năng từ trước, đồng thời phù hợp với quy tắc cũng như quy định của USCIS.
Dự án đã nộp hoặc được chấp thuận mẫu đơn I-924 từ Sở Di trú Mỹ (USCIS)
chưa?
Cao: Dự án đã nộp và nhận được chấp thuận mẫu đơn I-924 từ USCIS hoặc có nhà đầu tư được chấp thuận đơn I-526.
Trung bình: Dự án đã nộp mẫu đơn I-924 đến USCIS nhưng chưa nhận được chấp thuận và chưa có đơn I-526 được duyệt.
Thấp: Dự án đã chọn cách không nộp mẫu đơn I-924 đến USCIS và không có đơn I-526 được chấp thuận.
Nguyên tắc: Tốt nhất là dự án đã nộp mẫu đơn I-924 để nhận phê duyệt dự án với USCIS; một khi được chấp thuận, đơn I-924 sẽ xác nhận dự án đáp ứng các yêu cầu của chương trình EB-5, và bất kỳ nhà đầu tư nào chọn lựa dự án cũng có khả năng nhận chấp thuận đơn I-526 cao hơn.
Liệu Trung tâm vùng được chấp thuận khu vực địa lý có bao gồm vị trí của dự án hay không?
Cao: Có bao gồm
Trung bình: Khu vực được chấp thuận liền kề với vị trí của dự án EB5 Mỹ mới nhất
Thấp: Vị trí của dự án EB-5 nằm ngoài ranh giới của trung tâm vùng và quận, nơi dự án tọa lạc không tiếp giáp với khu vực địa lý đang tồn tại
Nguyên tắc: Quy định của USCIS là: Dự án EB-5 phải đáp ứng yêu cầu tạo ra việc làm gián tiếp cho công dân và nơi này phải nằm trong khu vực gần kề với vị trí địa lý của Trung tâm vùng được phê duyệt.
Dự án có được cam kết hoàn vốn, thế chấp bằng bất động sản hoặc tài sản khác hay không?
Cao: Không có đề cập nào về thời gian hoặc số tiền đầu tư sẽ mua lại cũng như các điều khoản cho nhà đầu tư nhận được các quyền lợi chưa có sẵn cho các nhà đầu tư không thuộc diện EB-5
Trung bình: Tài liệu chào bán đưa ra tham khảo về các quyền mua lại nhưng về phía lựa chọn của nhà phát triển, không phải từ nhà đầu tư
Thấp: Tài liệu chào bán đưa ra tham khảo về các khoản mua lại chi tiết và/hoặc thời gian, hoặc nhà đầu tư có quyền nhận quyền lợi chưa có sẵn cho các nhà đầu tư không thuộc định cư Mỹ diện EB5
Nguyên tắc: các quy định của USCIS yêu cầu các dự án EB-5 giữ khoản tiền đầu tư trong trạng thái “có rủi ro” trong suốt thời gian tham gia, vì vậy không cho phép bất cứ cam kết hoàn trả nào về phần vốn đầu tư hoặc các tài sản bất động sản trong tương lai hoặc các tài sản khác.
Dự án có thuộc Khu vực việc làm mục tiêu (T.E.A.) không?
Cao: Dự án thuộc khu vực đã có cuộc điều tra dân số với tỷ lệ thất nghiệp vượt quá 150%, cao hơn mức trung bình toàn quốc, và hiện có Thư chứng nhận T.E.A. Hoặc, thuộc khu vực nông thôn
Trung bình: Dự án hiện đã nhận được Thư chứng nhận T.E.A. từ nhà nước dựa trên việc tổng hợp điều tra dân số
Thấp: Dự án không có Thư xác nhận T.E.A. hợp lệ và không thuộc khu vực nông thôn
Nguyên tắc: Nếu dự án yêu cầu khoản đầu tư 900.000 USD, thì phải được đặt tại khu vực đã qua xác nhận chính thức thuộc T.E.A và có thư chỉ định hoặc thuộc khu vực nông thôn.
Các chuyên gia tham gia vào việc chuẩn bị hồ sơ có kinh nghiệm với dự án EB-5 chưa?
Cao: Các chuyên gia chuẩn bị và hoàn thành hồ sơ EB-5 có uy tín và giàu kinh nghiệm với dự án EB-5 khắp nước Mỹ
Trung bình: Các chuyên gia hoàn thành hồ sơ đã làm việc với một vài dự án EB-5 Thấp: Các chuyên gia hoàn thành hồ sơ chưa bao giờ làm việc trong dự án EB-5
trước đó hoặc đã từng tham gia vào những dự án bị từ chối đơn I-924, I-526, I-829 với lý do liên quan đến dự án.
Nguyên tắc: Các chuyên gia (bao gồm luật sư di trú, nhà kinh tế học, luật sư chứng khoán, nhà hoạch định chiến lược kinh doanh…) tham gia vào việc thực hiện hồ sơ cho dự án EB-5 nên có nhiều kinh nghiệm về dự án EB-5.
Báo cáo tác động kinh tế của dự án có nêu rõ nguồn tạo việc làm đáng tin cậy và đáp ứng đủ điều kiện EB-5 hay không? Có xác định được số lượng công việc EB-5 cho mỗi nhà đầu tư EB-5 là bao nhiêu không?
Cao: Báo cáo kinh tế giải thích chính xác số lượng công việc đáp ứng điều kiện EB-5 được tạo ra và thời gian cụ thể. Đồng thời bao gồm phân tích chính xác bao nhiêu việc làm đối với mỗi nhà đầu tư EB-5 tham gia. Giải thích chi tiết phương pháp tính đầu ra/đầu vào đối với những việc làm đủ điều kiện EB5 Mỹ
Trung bình: Báo cáo kinh tế bao gồm bản tóm tắt về tổng số việc làm của dự án, nguồn gốc việc làm, nhưng không có thời gian cụ thể. Đồng thời có phần giải thích ngắn gọn phương pháp tính đầu ra/đầu vào đối với những việc làm đủ điều kiện EB- 5
Thấp: Báo cáo kinh tế chỉ nêu tổng số việc làm đáp ứng điều kiện EB-5 dự kiến tạo ra, không bao gồm bất kỳ thông tin nào về nguồn gốc việc làm, phương pháp đầu
vào/đầu ra được sử dụng hay mốc thời gian cụ thể cho từng công việc tại từng thời điểm
Nguyên tắc: Các báo cáo tác động kinh tế của dự án EB-5 phải có thông tin rõ ràng về cách thức tạo ra công việc đáp ứng điều kiện EB-5, tổng số việc làm dự kiến tạo ra và số việc làm dành cho mỗi nhà đầu tư EB-5. Điều quan trọng đối với an ninh nhập cư là báo cáo tác động kinh tế cần giải thích rõ ràng có bao nhiêu công việc EB-5 đủ được tạo ra và thời gian cụ thể, nguồn gốc tạo việc làm.
Dự án có kế hoạch kinh doanh phù hợp và khả thi về tính kinh tế cũng như đáp ứng yêu cầu của USCIS về kế hoạch kinh doanh EB-5 hay không?
Cao: Kế hoạch kinh doanh phù hợp và được chứng nhận bởi chuyên gia giàu kinh nghiệm về thực hiện kế hoạch kinh doanh và uy tín trong ngành EB-5, bao gồm báo cáo hoặc phần riêng biệt về nghiên cứu tính khả thi của thị trường
Trung bình: Kế hoạch kinh doanh đáp ứng yêu cầu phù hợp, nhưng không được thực hiện bởi chuyên gia tư vấn EB5 Mỹ và có phần về tính khả thi mặt kinh tế của dự án
Thấp: Kế hoạch kinh doanh dường như không đáp ứng yêu cầu và không có thêm thông tin về tính khả thi mặt kinh tế
Nguyên tắc: Bản kế hoạch kinh doanh EB-5 là các tài liệu chuyên ngành được yêu cầu công bố thông tin rõ ràng và phù hợp với quy định. Đây là tài liệu quan trọng đối với an ninh nhập cư do kế hoạch này phải tuân thủ chính sách và khả thi về mặt kinh tế.
Tài liệu chào bán của dự án EB-5 có tuân thủ các quy định của USCIS không?
Cao: Tài liệu chào bán được chuẩn bị bởi luật sư giàu kinh nghiệm và được xem xét bởi luật sư di trú có uy tín trong lĩnh vực EB-5
Trung bình: Tài liệu chào bán được chuẩn bị bởi luật sư có kinh nghiệm nhưng không được xem xét bởi luật sư di trú có am hiểu sâu sắc về chương trình EB-5
Thấp: Tài liệu chào bán được chuẩn bị bởi luật sư có ít kinh nghiệm về EB-5 và chưa được xem xét bởi luật sư di trú có am hiểu sâu sắc về chương trình EB-5
Nguyên tắc: Hầu hết các dự án EB-5 đều phải chuẩn bị tài liệu nội bộ tiết lộ cho nhà đầu tư tham gia những thông tin cần thiết. Các nội dung riêng tư trong tài liệu này còn thể hiện cho USCIS biết dự án đã tuân thủ đúng các quy định về luật di trú.
Rủi Ro Của Những Dự Án EB5 Mỹ Về Mặt Tài Chính
- Ai là nhà phát triển của dự án EB-5 (thường là phía quản lý những việc làm được tạo ra)?
Cao: Nhà phát triển là một công ty lớn, có tiềm lực tài chính mạnh, có báo cáo về việc phát triển hàng loạt dự án cụ thể (ví dụ: căn hộ, khách sạn, chung cư…) và trong quá khứ chưa từng mặc định dùng hình thức vay tiền để hoàn thành; nhà phát triển dễ dàng đảm bảo tài chính cấp cao cho dự án EB-5
Trung bình: Nhà phát triển đã xây dựng một số dự án tương tự trước đó với khoản vay cao cấp, tuy nhiên đã từng vỡ nợ trong quá khứ
Thấp: Nhà phát triển chưa bao giờ xây dựng dự án tương tự trước đó, cũng không thể đảm bảo nguồn tài chính đảm bảo cho dự án EB-5 này
Nguyên tắc: Nhà phát triển dự án EB-5 là yếu tố rất quan trọng vì đây là công ty thực sự đang vay vốn EB5 Mỹ, và cam kết trả lại cho nhà đầu tư sau thời gian đầu tư. Nhà đầu tư nên chọn những nhà phát triển có khả năng hoàn trả khoản vay EB-5 sau khi thời hạn hoàn tất.
2. Nhà phát triển đã hoàn thành phát triển tổng trị giá tài sản bao nhiêu (tính bằng USD)?
Cao: Nhà phát triển đã hoàn thành hơn 2 tỷ USD phát triển bất động sản tại Mỹ
Trung bình: Nhà phát triển đã hoàn thành hơn 500 triệu USD phát triển bất động sản tại Mỹ, hoặc có một đội ngũ hỗ trợ hoàn thành hơn 500 triệu USD
Thấp: Nhà phát triển đã hoàn thành ít hơn 500 triệu USD phát triển bất động sản tại Mỹ, không có đội ngũ hỗ trợ mạnh với nhiều kinh nghiệm về thị trường bất động sản
Nguyên tắc: Tổng số giá trị bất động sản mà nhà phát triển đã làm trước đây càng nhiều, dự án EB-5 càng có khả năng được tổ chức tốt hơn và cơ hội thành công cũng lớn hơn.
Nhà phát triển có hồ sơ năng lực và kinh nghiệm đã thành công trước đó hay
không?
Cao: Nhà phát triển đã xây dựng hơn 10 dự án tương tự trước đây, không một dự án nào trong số đó không được hoàn thành, hoặc bị người cho vay/ngân hàng có liên quan tiếp quản
Trung bình: Nhà phát triển đã thực hiện một số dự án tương tự trước đây, nhưng không phải dự án nào cũng hoàn thành và có doanh số bán, thu về lợi nhuận
Thấp: Nhà phát triển chưa bao giờ xây dựng dự án tương tự và chỉ dựa vào nhà đầu tư EB5 mỹ tài trợ cho dự án lần này
Nguyên tắc: Nhà phát triển nên có hồ sơ năng lực dễ dàng theo dõi và được xác minh trước đó, điều này sẽ khiến nhà đầu tư thoải mái và yên tâm khi tham gia vào dự án EB-5.
Nhà phát triển có mối quan hệ tốt với bên cho vay hay không?
Cao: Nhà phát triển đã vay hơn 100 triệu USD từ các ngân hàng, thường làm việc với cùng một ngân hàng trên nhiều dự án
Trung bình: Nhà phát triển đã vay dưới 100 triệu USD và chỉ làm việc với một ngân hàng duy nhất từ trước đến nay
Cao: Nhà phát triển chưa bao giờ vay tiền cho dự án tương tự, toàn bộ dựa vào vốn đầu tư, vốn cổ phần để hoàn thành dự án
Nguyên tắc: Thông thường, nếu nhà phát triển có mối quan hệ mật thiết với phía cho vay/ngân hàng, chứng tỏ họ đã thận trọng kiểm chứng và tin tưởng cho nhà phát triển vay vốn hoàn thành dự án. Nếu không có bên nào cho vay tiền, có thể chỉ số uy tín của nhà phát triển không cao.
Dự án đã có đầy đủ nguồn vốn chưa?
Cao: Tất cả nguồn vốn cần thiết đã được cam kết đầy đủ qua việc ký kết thỏa thuận và dự án đang tiến hành xây dựng
Trung bình: Tất cả nguồn vốn cần thiết đã được xác định, nhưng vốn vẫn chưa được tài trợ và dự án chưa tiến hành xây dựng
Thấp: Không phải toàn bộ nguồn vốn cần thiết đều được xác định chắc chắn, dự án vẫn chưa tiến hành xây dựng
Nguyên tắc: Nếu một dự án không đủ vốn tại thời điểm đầu tư định cư EB5 của Mỹ, có khả năng dự án sẽ không bao giờ được hoàn thành thực sự hoặc chỉ hoàn thành một phần. Nếu dự án không hoàn thành, nhà đầu tư EB-5 có khả năng cao không nhận được hoàn vốn hay được thực hiện chiến lược thoái vốn.
Ai là chủ sở hữu của nhà phát triển?
Cao: Lãnh đạo của nhà phát triển đã tham gia và có nhiều kinh nghiệm đầu tư đối với các dự án EB-5. Họ cũng từng làm việc tại các công ty chuyên nghiệp hàng đầu
Trung bình: Lãnh đạo của nhà phát triển chỉ tham gia vào một dự án và không có kinh nghiệm đầu tư EB-5
Thấp: Lãnh đạo của nhà phát triển có ít kinh nghiệm, hoặc đã bị kết án và có lý lịch tư pháp không trong sạch
Nguyên tắc: Lãnh đạo của nhà phát triển nên là những chuyên gia giàu kinh nghiệm, có năng lực và đầu tư thành công trước đó. Họ cũng cần có nhân cách tốt, cam kết làm việc trong ngành EB-5 lâu dài và không vi phạm pháp luật.
Vốn đầu tư của nhà phát triển chiếm bao nhiêu % trong dự án?
Cao: Dự án có hơn 20% vốn cam kết từ nhà phát triển trong cơ cấu vốn
Trung bình: Dự án có khoảng từ 10-20% vốn cam kết từ nhà phát triển trong cơ cấu vốn
Thấp: Dự án có thấp hơn 10% vốn cam kết từ nhà phát triển trong cơ cấu vốn
Nguyên tắc: Dự án có vốn từ nhà phát triển càng cao thì khả năng hoàn thành dự án càng cao, tạo ra khoảng an toàn lớn hơn cho vốn từ nhà đầu tư EB-5.
Khoản vay EB-5 Mỹ có thời hạn bao lâu? Có được phép gia hạn hay không?
Cao: Khoản vay kéo dài trong 5 năm và nhà phát triển được xác định rõ ràng số lần gia hạn không kể đến những trường hợp mà trong đó hồ sơ I-829 đang duy trì chưa giải quyết xong – trong trường hợp đó, khoản vay sẽ được gia hạn để giữ số tiền đầu tư trong trạng thái “rủi ro”.
Trung bình: Khoản vay có thời hạn 5 năm và nhà phát triển có thể sẽ gia hạn một vài lần.
Thấp: Khoản vay có thời hạn 5 năm và nhà phát triển có thể sẽ gia hạn không giới hạn số lần.
Nguyên tắc: Thời hạn của khoản vay EB-5 sẽ xác định chính xác khoảng thời gian bao lâu vốn EB-5 sẽ được giữ trong dự án; vốn EB-5 phải được giữa trong tình trạng “có rủi ro” ít nhất cho đến khi hồ sơ I-829 của nhà đầu tư được chấp thuận.
Có bên cho vay cao cấp / ngân hàng nào đã cam kết bỏ vốn vào dự án?
Cao: Dự án có bên cho vay cao cấp / ngân hàng quốc gia có tên tuổi đã cam kết sẽ cho vay hơn 25 triệu USD hoặc 50% hoặc nhiều hơn chi phí dự án
Trung bình: Dự án có bên cho vay cao cấp đã cam kết sẽ cho vay thấp hơn 25 triệu USD hoặc dưới 50% chi phí dự án
Thấp: Dự án không có sự tham gia của bên cho vay / ngân hàng ngoại trừ vốn EB-5
Nguyên tắc: Những dự án có bên cho vay cao cấp hoặc ngân hàng tham gia bắt buộc phải trải qua quy trình thẩm định nghiêm ngặt để đủ tiêu chuẩn là một khoản vay hàng triệu đô la. Những bên cho vay cao cấp/ ngân hàng đều rất thận trọng. Họ sẽ kiểm tra vô cùng kỹ lưỡng tất cả các khía cạnh của dự án trước khi cam kết cho vay vốn; vì vậy, những dự án này có khuynh hướng an toàn hơn và chất lượng hơn.
Cấu trúc bảo chứng của dự án là gì, nó sẽ phù hợp với tiềm năng của dự án như thế nào?
Cao: Dự án có cam kết về Đơn I-526 bị từ chối và không dùng vốn chương trình định cư Mỹ EB5 cho đến khi toàn bộ vốn hiện hữu và dự án được triển khai
Trung bình: Có cơ chế xuất quỹ sớm với nguyên tắc không hoàn trả cho các nhà đầu tư có I-526 bị từ chối, nhưng không phải tất cả nguồn quỹ yêu cầu đều phải có sẵn.
Thấp: Quỹ được xuất ra dựa trên việc nộp đơn I-526, mà không cần bất kỳ sự kìm hãm nào, các quỹ vốn cam kết khác hoặc cam kết từ nhà phát triển.
Nguyên tắc: Nếu vốn của nhà đầu tư được dùng trước thời điểm nhận chấp thuận I-526, cần phải có một cơ chế hoàn trả rõ ràng trong trường hợp I-526 bị từ chối và vốn nên được bố trí lại liên kết với các quỹ đầu tư khác.
Khoản vay EB-5 có thể được gia hạn bao nhiêu lần trước khi không thể thanh toán nợ?
Cao: Khoản vay có thể được gia hạn một lần trước khi vỡ nợ (giả định toàn bộ nhà đầu tư đều có chấp thuận I-829)
Trung bình: Khoản vay có thể được gia hạn nhiều lần trước khi vỡ nợ (giả định toàn bộ nhà đầu tư đều có chấp thuận I-829)
Thấp: Khoản vay có thể được gia hạn không giới hạn số lần hoặc được chuyển đổi sang cổ phần trong dự án
Nguyên tắc: để bảo vệ nhà đầu tư EB-5, khoản vay nên có thời điểm kết thúc nếu nhà phát triển không thể hoàn trả tiền cho nhà đầu tư đúng hạn.
Sự kiện gì sẽ là dấu hiệu cho thấy ngày khởi đầu của khoản vay EB-5?
Cao: Dấu hiệu cho thấy ngày khởi đầu của khoản vay EB-5 là khi vốn vay EB-5 hiện hữu trong vốn của nhà phát triển (phụ thuộc vào cấu trúc bảo chứng)
Trung bình: Dấu hiệu cho thấy ngày khởi đầu của khoản vay EB-5 có thể muộn hơn khi một phần lớn vốn EB-5 hiện hữu trong vốn của nhà phát triển.
Thấp: Ngày khởi đầu của khoản vay được xác định khi nhà phát triển chọn rút vốn EB5 Mỹ ra khỏi tài khoản bảo chứng
Nguyên tắc: Ngày khởi đầu của khoản vay sẽ quyết định chính xác khi nào khoản vay bắt đầu được tính (trong trường hợp, nếu khoản vay không được bắt đầu cho đến khi đơn I-526 của nhà đầu tư đã được chấp thuận sau 1 năm, họ sẽ được cam kết với dự án thời hạn 1 năm cộng thời hạn cho vay)
Có cơ chế hoàn vốn rõ ràng vào cuối thời hạn vay hay không?
Cao: Khoản vay sẽ có mô hình “vốn chìm” (sinking fund) và “liên kết dòng tiền”(cash flow sweep) để đảm bảo luôn có sẵn một khoản tiền để hoàn trả vốn vay EB-5 – cơ chế này được luật sư di trú thông qua và đáp ứng các yêu cầu về rủi ro.
Trung bình: Với hiệu quả tài chính dự kiến (dựa trên các tài sản so sánh), sẽ có một thị trường mạnh để tái cấp vốn cho khoản vay hoặc một dòng tiền lớn đáng kể có sẵn để hoàn trả khoản vay.
Thấp: Đây là một dạng tài sản phi truyền thống (non-tradition asset) và những nguồn tài chính truyền thống không thể cung cấp khoản vay dài hạn cho công ty.
Nguyên tắc: Để hoàn trả khoản vay vào cuối thời hạn, dự án phải có khả năng gây quỹ để tái cấp vốn dự án hoặc hoàn trả cho nhà đầu tư từ dòng tiền ưu tiên.
Những người cấp vốn EB-5 có quyền sở hữu trong dự án hay không?
Cao: Những người cấp vốn EB-5 không có lợi ích tài chính nào từ dự án EB-5 (bên ngoài các thành phần của dự án EB-5)
Trung bình: Những người cấp vốn EB-5 chỉ có lợi ích tài chính cộng thêm phụ thuộc vào việc huy động thành công vốn EB-5.
Thấp: Những người cấp vốn EB-5 có lợi ích tài chính dưới cơ sở của nhà phát triển và có nhiều xung đột lợi ích tiềm ẩn.
Nguyên tắc: những người cấp vốn EB-5 không nên có bất cứ quyền sở hữu nào trong dự án bởi vì điều này sẽ tạo ra xung đột lợi ích ảnh hưởng đến nhà đầu tư EB-5.
Ai là người cấp vốn cho EB5 Mới Nhất của Mỹ?
Cao: Những người cấp vốn EB-5 tham gia vào nhiều dự án EB-5 và có khoản đầu tư phạm vi rộng, trung tâm vùng có kinh nghiệm và làm việc với các hãng luật hàng đầu.
Trung bình: Những người cấp vốn EB-5 chỉ tham gia vào một dự án EB-5 và không có khoản đầu tư phạm vi rộng hay kinh nghiệm về EB-5.
Thấp: Những người cấp vốn EB-5 đã từng bị buộc tội trong quá khứ và không có kinh nghiệm EB-5.
Nguyên tắc: Bên cấp vốn cho EB-5 nên là những chuyên gia có kinh nghiệm, có thành tích huy động thành công các giao dịch đầu tư; họ nên có cam kết lâu dài vào lĩnh vực đầu tư EB5 Mỹ và không có cáo buộc phạm tội.
Những quy trình nào đang hiện hữu để cung cấp cho các báo cáo thường xuyên gửi tới nhà đầu tư?
Cao: Quỹ EB-5 chuẩn bị và phân phối các báo cáo đầu tư chi tiết 2 lần/ năm hoặc theo quý cho nhà đầu tư.
Trung bình: Quỹ EB-5 chuẩn bị và phân phối các báo cáo đầu tư chi tiết hằng năm cho nhà đầu tư.
Thấp: Quỹ EB5 của mỹ không chuẩn bị và phân phối các báo cáo đầu tư dưới bất kỳ hình thức nào cho nhà đầu tư.
Nguyên tắc: Dự án EB-5 nên có các báo cáo về quy trình hiện hữu cho nhà đầu tư để họ biết được tình trạng khoản đầu tư và kiểm tra được tài khoản nguồn vốn trên các yếu tố cơ bản về thời hạn đầu tư.
Gọi ngay cho chúng tôi để được tư vấn hoàn toàn miễn phí, có rất nhiều cách định cư nước ngoài
